Substituído pelo "direito de superfície", que no novo Codex Civil Brasileiro está capitulado no art. 2.038, esse instituto está prestes a ser extinto, pois, além de sua omissão neste diploma legal, sua utilização não vem sendo praticada em nossos meandros jurídicos. Esse instituto estava capitulado nos artigos 678 e seguintes do antigo Código Civil.
A Enfiteuse, ou aforamento é um instituto jurídico de origem romana, derivado diretamente do arrendamento por prazo longo ou perpétuo de terras públicas a particulares, mediante o pagamento de um foro anual (vectigal).
Antes da promulgação do Novo Código Civil Brasileiro, o instituto da enfiteuse era considerado um direito real, alienável e transmissível aos herdeiros, que conferia, mediante a obrigação de manter em bom estado o imóvel e efetuar o pagamento de um foro anual em numerário ou espécie, o pleno gozo do bem.
O aforamente surge através de um contrato bilateral de caráter perpétuo, em que, por ato “inter vivos”, ou disposição de última vontade, o proprietário pleno cede a outrem o domínio útil, mediante o pagamento de pensão ou foro anual em dinheiro ou em frutos.
Assim, a enfiteuse pode ser reconhecida como direito real limitado, enquadrado entre a venda e a locação, pois, assim entendemos por que não é atribuído ao proprietário qualquer faculdade peculiar ao domínio.
O instituto em comento, então capitulado no livro "Do Direito das Coisas", do antigo Código Civil Brasileiro, assim esta exposto, in verbis:
Art.678 - Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável.
Art.679 - O contrato de enfiteuse é perpétuo. A enfiteuse por tempo limitado considera-se arrendamento, e como tal se rege.
Art.680 - Só podem ser objeto de enfiteuse terras não cultivadas ou terrenos que se destinem a edificação.
Art.681 - Os bens enfitêuticos transmitem-se por herança na mesma ordem estabelecida a respeito dos alodiais neste Código, arts. 1.603 a 1.619; mas, não podem ser divididos em glebas sem consentimento do senhorio.
Art.682 - É obrigado o enfiteuta a satisfazer os impostos e os ônus reais que gravarem o imóvel.
Art.683 - O enfiteuta, ou foreiro, não pode vender nem dar em pagamento o domínio útil, sem prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça o direito de opção; e o senhorio direto tem 30 (trinta) dias para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a preferência na alienação, pelo mesmo preço e nas mesmas condições.
Se, dentro no prazo indicado, não responder ou não oferecer o preço da alienação, poderá o foreiro efetuá-la com quem entender.
Art.684 - Compete igualmente ao foreiro o direito de preferência, no caso de querer o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em pagamento.
Para este efeito, ficará o dito senhorio sujeito à mesma obrigação imposta, em semelhantes circunstâncias, ao foreiro.
Art.685 - Se o enfiteuta não cumprir o disposto no art. 683, poderá o senhorio direto usar, não obstante, de seu direito de preferência, havendo do adquirente o prédio pelo preço da aquisição.
Art.686 - Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou dação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.
Art.687 - O foreiro não tem direito à remissão do foro, por esterilidade ou destruição parcial do prédio enfitêutico, nem pela perda total de seus frutos; pode, em tais casos, porém, abandoná-lo ao senhorio direto, e, independentemente do seu consenso, fazer inscrever o
ato da renúncia (art. 691).
Art.688 - É lícito ao enfiteuta doar, dar em dote, ou trocar por coisa não fungível o prédio aforado, avisando o senhorio direto, dentro em 60 (sessenta) dias, contados do ato da transmissão, sob pena de continuar responsável pelo pagamento do foro.Art.689 - Fazendo-se penhora, por dívidas do enfiteuta, sobre o prédio emprazado, será citado o senhorio direto, para assistir à praça, e terá preferência, quer, no caso de arrematação, sobre os demais lançadores, em condições iguais, quer, em falta deles, no caso de adjudicação.
Art.690 - Quando o prédio emprazado vier a pertencer a varias pessoas, estas, dentro em 6 (seis) meses,elegerão um cabecel, sob pena de se devolver ao senhorio o direito de escolha.
§ 1º - Feita a escolha, todas as ações do senhorio contra os foreiros
serão propostas contra o cabecel, salvo a este o direito regressivo
contra os outros pelas respectivas quotas.
§ 2º - Se, porém, o senhorio direto convier na divisão do prazo, cada
uma das glebas em que for dividido constituirá prazo distinto.
Art.691 - Se o enfiteuta pretender abandonar gratuitamente ao senhorio o prédio aforado, poderão opor-se os credores prejudicados com o abandono, prestando caução pelas pensões futuras, até que sejam pagos de suas dívidas.
Art.692 - A enfiteuse extingue-se:
I - pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não
valer o capital correspondente ao foro e mais um quinto deste;
II - pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por 3 (três) anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias;
III - falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores.
Art.693 - Todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis 10 (dez) anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu
contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste Capítulo.
Art.694 - A subenfiteuse está sujeita às mesmas disposições que a enfiteuse. A dos terrenos de marinha e acrescidos será regulada em lei especial.
Dúvidas e sugestões.: mccadvogado@yahoo.com.br
